不增一亩土地，何以长出新的增量？——存量时代楼宇经济观察

时间：2026-09-13 00:01 来源：唱辽阔

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2025年，中央城市工作会议时隔十年再次召开，做出了“城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主阶段”的重要判断，作为城市发展的重要载体，商业楼宇亦是如此。自然资源部明确提出“年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积”。一个鲜明的事实摆在面前：楼宇经济的发展逻辑已经从“增量扩张”变为“存量盘活”，如何依托盘活存量支撑做优增量，在不增加一亩土地的情况下长出新的经济增量，是存量时代楼宇经济的重要命题。

图表1: 全国办公楼新增供应、净吸纳量和空置率

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第二季度

观察楼宇经济，需要把时间轴拉开：

20世纪80年代，改革开放后，国内城市化快速推进，楼宇经济的概念在深圳、上海等沿海开放城市开始萌芽，1999年上海金茂大厦正式建成，成为90年代楼宇经济的标志性标杆项目。这一阶段的楼宇经济以单一业态为主，主要提供基础的物理办公空间，本质是单纯“卖空间”或“租空间”的房地产行为。

图片正中的建筑为上海金茂大厦，20世纪中国高度第一的大厦

2000年后，随着中国加入WTO，金融、咨询、互联网等现代服务业空前发展，集办公、零售、酒店、公寓等多业态于一体的楼宇经济成为主流开发范本，万达模式、华润模式在全国铺开，“亿元楼”大范围批量涌现，这一阶段也成为楼宇经济发展史上最辉煌的上升周期。

2018年后，受结构性去杠杆等宏观政策影响，楼宇经济进入深度调整期，核心城市楼宇空置率开启了长达数年的攀升通道，市场供需关系的逆转，推动楼宇经济从“增量开发高周转”全面转向“存量资产精细化运营”，这也是新阶段的主要特征。

楼宇经济四十多年的演进，本质上是一条空间供给与产业需求不断重新匹配的轨迹。而如今摆在我们面前的，是如何让存量空间具备承载新质生产力的能力?全国各地正在展开探索，笔者认为，至少要想清楚三件事：功能定位如何重塑、商业模式怎么重构、政策供给如何优化。

一、精准定位：一楼一产业、一楼一特色

如果我们把视角拉高会发现这样一个现象：不同城市、不同板块的楼宇经济正在出现分化：北京、广州、上海等城市需求活跃，但武汉、重庆、南京、天津等二线城市持续承压;房地产建筑等行业租赁面积不断萎缩，而以AI、算力、芯片为定位的片区却“局部过热”。

表面看，这是资源虹吸效应差异导致的分化，但深层次看，这‌是楼宇经济进入了“精准产业匹配时代”的标志。以上海为例，徐汇滨江西岸数字产业带、漕河泾北杨人工智能小镇、张江模力社区等区域的楼宇入住率极高，其中，张江模力社区运营不到一年，就聚集了200多家垂类模型企业。仅从名字就可看出，这类楼宇的共同特点是“特色鲜明、定位精准”，这也是存量楼宇盘活的第一步。

如何精准定位？各地有着不同的探索：

上海强调“片区统筹”。去年，上海出台了《关于推进商务楼宇更新提升的实施意见》，在全市划定40个商务单元，不再孤立地看待每一栋楼，而是将一个成片区域的楼宇群看作一个有机整体，进行“抱团式”升级。例如苏河湾单元依托独特的滨水资源，重点打造“文化+创意+滨江商业”;依托人工智能、集成电路产业优势，漕河泾单元定位为“上海硅谷”，主打AI+硬科技类主题楼宇。其核心在于：有了区域层面的确定性，单体楼宇的精准定位就有了可靠的依据。

杭州则用硬标准来引导。杭州上城区出台了支持特色楼宇产业园发展若干措施，设立了三个70%入门条件，即主导产业集聚度、空间入驻率、企业属地率均达到70%。从看重单点的“税收贡献”，转向关注整体的“产业集聚度”和“生态价值”，从政策角度引导楼宇经济聚焦某一特定产业。

中国元谷・杭港科技大厦

武汉武昌区的精准招商也值得借鉴。以徐东大街-临江大道黄金十字轴为核心，武昌区规划建设了滨江数创走廊，对18栋楼宇进行精准定位，锁定了人工智能、数字商贸、高铁科技、智慧交通、绿色船舶、数智建造等细分赛道。在招商上，通过组建滨江数创走廊楼宇联盟，改变了过去单个楼宇各自招商、相互争抢企业的模式，18 栋楼宇信息互通、资源共享、业态互补。

武汉滨江数创走廊

落户武汉数创大厦的GOMAX骨码智元联合创始人卢泉羽坦言，看中的不是这里的办公空间，而是这里正在形成的人工智能和数字经济产业生态，“我们主要为大模型企业提供高质量数据语料，所以需要不断与上下游企业开展合作交流，比如楼内的人形机器人企业，跟我们就存在比较明确的合作空间。我们希望这里真正形成‘上下楼就是上下游’，让数据、模型、技术和产业场景在同一个生态当中不断碰撞验证和迭代。”

增量时代，“41个工业门类齐全”成为各地发展经济的努力方向，因为那是“从无到有”的时代，齐全意味着竞争力。如今，存量时代，谁能把特色产业做出不可替代性，通过“行业集中度、龙头牵引力、生态完整性”，锻造出“局部领先之长”，谁才能在区域竞争中掌握主动权。楼宇经济亦是如此，定位越精准，招商的靶向性越强，政策的匹配度越高，入驻企业的“同类相吸”效应越明显，楼宇内的产业生态便会自然形成，而生态，正是最强大的吸引力。

二、运营升维：从“物业租赁”到“生态赋能”

存量时代，楼宇运营方不得不面对一个残酷的事实：在空置率高企、供应过剩的市场环境下，靠“租金差”赚钱越来越难。图表2也能清晰地看到，自2019年全国办公楼租金指数达到峰值后，便进入了长达数年的持续下行期，二线核心城市凭借更高的性价比，下探幅度相对温和，但依旧难改下行趋势。

图表2：办公楼租金指数(基于租金面价)

数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年第二季度

如何找到租金以外新的收入来源?这是楼宇经济能够稳定运行的关键，而它考验的其实是运营思维的转变。各地的转型指向了同一个方向——从“房东思维”转为“合伙人思维”。这绝非概念层面的包装，而是楼宇运营方对自身定位的重新认知，从单一的空间提供转为产业生态赋能，从而跳出单一的租金收入，重构商业模式。

武汉数创大厦的做法值得借鉴。因为楼内企业大都是创业初期，无法独自建设大型算力、实验平台等研发设施，楼宇运营方(武汉首义科投)便以此为切入点，布局武昌智算中心、华为人工智能创新中心、AI模型工厂等公共创新平台，面向武汉数创大厦及滨江数创走廊上的其他17栋楼宇开放，“不仅如此，我们还依托华为、阿里等龙头企业开放技术能力，促进大模型、算法资源向楼宇企业倾斜”，武汉市武昌区经济信息化和科技创新局副局长魏巍介绍。与此同时，向楼宇企业开放人形机器人测试、公共服务、北斗遥感、数字政务等本地应用场景，让企业能快速实现“技术开发-成果转化-规模壮大”。

武汉数创大厦

“生态溢价”至少体现在三个层面：基础层是持续稳定的租金收益，中间层是合作联营带来的多元收入，增长层是资本投资带来的超额回报，三者叠加，构成了一个穿越周期的可持续商业模型。其中，资本创投是最大引爆点。武汉首义科投利用“近水楼台先得月”的优势，通过天使投资、“拨转股”对入驻楼宇小鹤科技、荆楚人形机器人等优质项目进行了股权投资。比如，2026年2月，维力传感成为武昌区首批“拨转股”项目之一，获得400万元专项资金支持。3月，这笔资金已实施转股，并完成工商变更。后续维力传感又陆续获得新的投资方青睐，企业估值不断提升。

广州天河区建设“信用楼宇”的做法也很有意义。针对楼宇经济从“空间运营”转向“产业运营”过程中，企业与楼宇、政府之间信息不对称和信任成本过高的问题，当地通过“‌标准建设—场景贯通—机制协同—数据赋能‌”，给楼宇和企业建立了一套信用评价体系，同时，通过配套八项信用激励措施，让信用好的楼宇和企业可以得到实实在在的好处。‌‌比如，“信用+政务支持”，为企业提供绿色通道;“信用+融资便利”，让企业优先获取专项授信;“信用+监管包容”，对轻微失信行为实施容错纠错;“信用+招商引流”，为信用良好楼宇优先推荐优质企业。

广州珠江新城双子塔

信用楼宇建设最重要的意义，在于将“信用”从抽象的评价，转化为可量化、可流通、可增值的生产要素，从而重构楼宇经济中政府、运营方与企业之间的信任机制和资源配置逻辑。截至目前，天河中央商务区“信用楼宇”已增至‌9栋‌，覆盖企业630家，引导银行为信用楼宇企业提供近‌60亿元授信。

三、制度保障——从“单点激励”到“系统支撑”

有了精准定位和科学运营，楼宇经济的高质量转型最终还要依靠系统性制度与政策体系托底落地，笔者发现，在政策支撑上，各地形成了各具特色的实施路径：

一是存量楼宇功能转换。存量低效楼宇想要调整业态适配新兴产业需求，审批周期往往长达1—2年。对此，上海的政策最具突破性，去年，上海出台了《关于推进上海市商务楼宇更新提升的实施意见》，明确了一项弹性转换机制——存量低效商务楼宇在保持主体不变、产证不变、主体结构不变的前提下，允许在一定时期内(不超过15年)兼容转换业态，按更新后的功能业态进行监管。

二是楼宇产权归集。大量建成年代较早的商住混合楼宇、散售写字楼，产权分散在数十甚至上百位小业主手中，运营商想要统一整栋楼宇的运营权较为困难。笔者观察发现，当前各地都比较倾向通过国有平台牵头收购整合。青岛是这一模式的典型代表，当地启动了“大业主式”更新改造，按照“国企牵头、众筹跟投、市场化收益”的方式，集中力量推进“老旧散”楼宇的整合提升。

三是考核评价体系。绝大多数城市仍沿用“租金收入、出租率、总营收”的传统楼宇考核指标，没有建立适配生态赋能模式的分层分类考核体系，导致运营商很难跳出“唯租金论”的传统路径。昆明市去年出台的特色楼宇评价工作指引比较具有突破性，当地从产业定位、硬件设施、运营服务、营商环境四个维度构建的指标体系，18个具体指标总分100分，其中税收贡献仅占了3分，产业生态、产业集中度等分别是8分、15分，这些都很鲜明地引导楼宇经济向“生态赋能”转型。